2008年的上海楼市，在开发商的眼中，正是四面围城，直面考验的关键时刻。这些考验一方面不仅来自于悬在开发商头上的资金压力，更是接踵而来的融资渠道上的进退无门，另一方面来自于观望气氛更浓的需求迷局，导致市场层面的升级竞争。

　　融资难了

　　房企不再享受VIP

　　对于目前资金需求相当依赖，且处于最饥渴状态的房企来说，不再享有银行的VIP待遇，无疑是房企面临的最大考验之一。

　　目前，银行信贷紧缩越来越明显，很多中小房地产公司已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被削减。去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策，房地产流动资金已经减少了50%。近期众商业银行开展投行业务对象都将不考虑房地产商。另一方面，房地产企业信用评级往往很低，就算有资格发债，融资成本也相当高，这也浇冷了不少房地产商的融资热情。

　　事实上，在相当长的一段时间，房企和银行可谓合作良好，只要企业拿到了地，就很容易获得开发贷款，一旦项目进入封顶可以预售，这条资金链通道就形成了良性循环。一些开发商反映，房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。而今，传统的银行贷款之路难以走通，就连国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资也相当困难。

　　由此可见，房地产行业融资困局未来仍将持续较长一段时期，是否拥有一定的自有资金实力和通畅的新融资渠道，在相当长一段时间里，是房地产企业是否处于仍可持续发展状态的一个标杆。

　　促销多了

　　要把副作用减到最低

　　今年年初，万科在全国范围内对尾房进行打折促销，上海的在售项目也在其中，此举回笼了大量资金。一石激起千层浪，万科这样的业内航母的举动，让若隐若现的所谓开发商不降价联盟瞬间瓦解。这半年来，不少上海开发商也在价格策略上作出了调整，不仅是尾盘折扣率已有进一步的扩大，不少新盘或新房源在推出时，也采用了低价手段促进销售，松动已经不再是某一个企业个案行为，而是促销光环下的开发商理性定价的开端。

　　相对而言，新建楼盘由于定价上的灵活性，开发商比较容易直面这种价格考验，例如地处松江老城区的新上市项目乐莫苑，报价为7000元/平方米，比周边不远处的一个楼盘报价要低了近千元，就是以这种低价上市来吸引购房者。业内人士分析，现在很多开发商推盘的定价策略较以前发生了很大的变化，以前新项目总是希望打造区域新标杆，强调其项目周边项目的优势，从而制定一个略高于周边项目的报价，而现在开发商所追求的是品质比竞争项目高一点，定价比竞争项目低一点，还会采用促销手段变相降价，以求分得更大的需求“蛋糕”。